Nel 2008 \u00e8 stato introdotto un tasso di interesse di riferimento standardizzato per la Svizzera. In precedenza, il tasso di interesse di riferimento si basava su parametri individuali come i tassi di interesse variabili delle banche cantonali. Il tasso di interesse di riferimento si basa sul tasso di interesse medio trimestrale ponderato per il volume dei crediti ipotecari nazionali. Viene arrotondato al quarto di punto percentuale pi\u00f9 vicino. Ma questo tasso d’interesse di riferimento \u00e8 un bene? Abbiamo indagato su questa domanda per te. <\/p>\n
Diversi fattori determinano l’adeguamento dell’affitto<\/strong><\/p>\n Quando \u00e8 stato introdotto nel 2008, il primo tasso di riferimento era del 3,5%. In seguito i tassi d’interesse sono scesi continuamente e dal 2015 al settembre 2022 i tassi d’interesse negativi sono stati addirittura comuni in Svizzera. Il tasso di interesse di riferimento \u00e8 stato successivamente ridotto in modo continuo, fino ad arrivare all’1,25%. Ad ogni riduzione del tasso d’interesse, gli affitti si sono ridotti del 3% per i contratti di locazione residenziale non indicizzati, che prevedono una durata minima di 5 anni. Tuttavia, i proprietari possono compensare gli aumenti annuali dei costi dallo 0,5% all’1% all’anno e il 40% dell’inflazione. <\/p>\n Il denaro favorevole ha fatto calare gli affitti<\/strong><\/p>\n Negli anni dal 2008 al 2022, l’inflazione \u00e8 stata pari al 2,4%, quindi praticamente inesistente, con una media dello 0,13% all’anno. \u00c8 interessante notare che il tasso di interesse di riferimento \u00e8 stato abbassato nove volte durante questo periodo. I proprietari hanno dovuto ridurre gli affitti del 3% per nove volte e, nella migliore delle ipotesi, sono riusciti a compensare il 40% del 2,4%, ovvero lo 0,96% di inflazione e il 7-14% di aumento dei costi. L’epoca del denaro a buon mercato non \u00e8 stata quindi positiva solo per i proprietari, che avevano mutui con tassi di interesse interessanti, ma anche per gli inquilini. <\/p>\n “Grazie al tasso di interesse di riferimento, non ci sar\u00e0 inflazione fino al 2020”.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n Il calo degli affitti ha quasi pareggiato l’inflazione in Svizzera<\/strong><\/p>\n Abbiamo dato un’occhiata all’estero: In Germania, l’inflazione nello stesso periodo \u00e8 stata del 30,11%, con una media annuale dell’1,77%. Negli Stati Uniti, l’inflazione negli stessi 14 anni \u00e8 stata del 35,9%. Allora perch\u00e9 abbiamo avuto un tasso di inflazione cos\u00ec basso? Un’occhiata al paniere di beni svizzero mostra che l’abitazione e l’energia rappresentano il 25,4%. Quindi ognuno dei nove tagli al tasso di interesse di riferimento ha ridotto il tasso di inflazione dello 0,75%. Quante volte siamo rimasti stupiti nello scoprire che abbiamo percepito l’inflazione al ristorante o al supermercato, ma che l’inflazione ufficiale era praticamente pari allo zero per cento. Il tasso di interesse di riferimento \u00e8 stato sicuramente un fattore importante per il basso tasso di inflazione. <\/p>\n L’aumento dei tassi di interesse porta a un aumento degli affitti e dell’inflazione<\/strong><\/p>\n Ma come per lo yin e lo yang e come per ogni moneta, c’\u00e8 sempre un rovescio della medaglia. E ora si prospettano aumenti dei tassi di interesse a seguito dell’imminente aumento del tasso di riferimento all’1,5%. La prima serie di aumenti dei tassi di interesse colpir\u00e0 duramente gli inquilini. I livelli di costo sono stati adeguati per l’ultima volta nel marzo 2020. Nell’autunno del 2023, oltre al potenziale aumento del 3% degli affitti, si potr\u00e0 aggiungere il 40% di un tasso di inflazione superiore al 5% dal 2020 – cio\u00e8 circa il 2,1% – e aumenti dei costi dallo 0,5% all’1% all’anno, che corrispondono a un ulteriore 1,8%-3,6%. In totale, quindi, si prevedono aumenti degli affitti compresi tra il 6,9% e l’8,7% nella prima tornata dell’autunno 2023. <\/p>\n “La prima tornata di tassi di interesse sui mutui nell’autunno del 2023 colpir\u00e0 duramente gli inquilini”.<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n Gli effetti secondari agiscono come un acceleratore<\/strong><\/p>\n Considerando che circa il 25% dell’indice nazionale dei prezzi al consumo comprende i costi dell’abitazione e dell’energia, l’aumento dello 0,25% del tasso di interesse di riferimento comporterebbe i cosiddetti “effetti secondari” e quindi un controllo a valle dell’inflazione di circa l’1,7% – 2,2%. Fortunatamente, non tutti i proprietari aumenteranno i tassi di interesse e non tutti gli affitti sono stati ridotti al livello precedente nel 2020. Tuttavia, gli effetti secondari alimenteranno l’inflazione come un “acceleratore di fuoco” ad ogni aumento dei tassi di interesse di riferimento in futuro. <\/p>\n La spirale inflazionistica pu\u00f2 portare a una situazione tossica<\/strong><\/p>\n Cosa sta facendo la Banca Nazionale Svizzera? Un vecchio adagio della politica monetaria recita: “Non combattere contro la Fed”. Ci\u00f2 significa che dobbiamo aspettarci che la Banca Nazionale Svizzera non tenga in alcun conto i costi degli affitti o la tua situazione economica o debitoria. Oltre all’aumento degli affitti, anche l’aumento dei costi dell’energia e la crescita vertiginosa dei prezzi dei salari porteranno a un aumento dell’inflazione. L’inflazione deve essere combattuta e la Banca Nazionale interverr\u00e0 in modo coerente quando l’inflazione raggiunger\u00e0 il 2%. Questo mandato potrebbe ora portare a una situazione tossica: I tassi di interesse vengono aumentati perch\u00e9 si combatte l’inflazione. Questo porta a un aumento del tasso di interesse di riferimento, che alimenta ulteriormente l’inflazione. Un perfetto perpetuum mobile, con grande disappunto di tutti gli operatori di mercato. <\/p>\n “Il tasso di interesse di riferimento: una perfetta macchina del moto perpetuo per la spirale dell’inflazione”. <\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n La falla nel sistema: il tasso di interesse di riferimento non ha nulla a che vedere con il reale onere del mutuo.<\/strong><\/p>\n Il tasso di interesse di riferimento \u00e8 un’interpretazione errata? S\u00ec e no. Da un lato, i locatori che hanno fissato i loro mutui allo 0,8%-1,2% per 10-20 anni durante la fase di bassi tassi di interesse saranno premiati in futuro. Tuttavia, \u00e8 possibile che i locatori abbiano contratto mutui a tasso fisso molto alto tra il 2008 e il 2015 e non abbiano potuto beneficiare dei bassi tassi di interesse, dovendo comunque ridurre gli affitti. <\/p>\n Un’alternativa: l’affitto indicizzato <\/strong><\/p>\n L’alternativa sarebbe quella di legare i costi residenziali al 100% all’indice di inflazione nazionale, come avviene di solito per le locazioni commerciali. Questo \u00e8 sempre stato possibile, ma i contratti di affitto per le propriet\u00e0 residenziali, proprio come per le propriet\u00e0 commerciali, possono essere collegati annualmente all’inflazione solo se la durata minima del contratto di affitto \u00e8 di cinque anni o pi\u00f9. L’abolizione di questa regola, insieme all’abbandono del tasso di interesse di riferimento per l’adeguamento degli affitti, potrebbe forse garantire una maggiore stabilit\u00e0 dell’inflazione. Gli affitti potrebbero essere aumentati solo del 5% (inflazione dal 2020) invece che del 7-9% nell’autunno del 2023. Gli affitti si svilupperebbero in linea con l’inflazione, ma anche in questo caso non si possono escludere effetti secondari. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"\n
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Paniere di beni e pesi dell’IPC, 2023
Fonte: UST – Indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC)<\/em><\/p>\n\n
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