Il giornalista Raphael Meier intervista Claude Ginesta<\/strong><\/p>\n\n Claude Ginesta parla della mancanza di terreni edificabili, dei cacciatori di piante neofite nel suo giardino\u2026 e delle case di cui nemmeno lui riesce a liberarsi.<\/p>\n\n Quando sulla Costa d\u2019Oro una villa da milioni cambia proprietario, spesso Claude Ginesta non \u00e8 lontano. Originario di K\u00fcsnacht, dal 2010 \u00e8 alla guida dell\u2019omonima azienda di famiglia, che gestisce ormai alla terza generazione. Sotto la sua guida, l\u2019azienda \u00e8 cresciuta molto e ora si occupa di compravendite immobiliari in tutta la Svizzera. Presto Ginesta aprir\u00e0 a Davos la decima sede. Nell\u2019intervista, il 53enne parla della carenza di terreni edificabili, delle ville difficili da vendere e delle piante invasive nel proprio giardino \u2013 e non usa mezzi termini. <\/p>\n\n Signor Ginesta, altri a 14 anni risparmiavano per comprarsi un motorino. Tu invece hai comprato una macchina per incordare le racchette da tennis. Perch\u00e9? <\/strong><\/p>\n\n All\u2019epoca quella racchetta mi \u00e8 costata 1200 franchi. I miei genitori mi dicevano che ero fuori di testa. Ma ho recuperato l\u2019investimento in un batter d\u2019occhio: dopo la scuola incordavo ogni giorno due o tre racchette, chiedendo 17 franchi a testa. Solo nella prima stagione ne ho incordate pi\u00f9 di 200. Niente male come paghetta. <\/p>\n\n \u00c8 stato questo a spingerla?<\/strong><\/p>\n\n I soldi non sono mai stati la mia priorit\u00e0. Mi \u00e8 sempre piaciuto lavorare, e basta. Anche oggi mi trovi in ufficio quasi ogni domenica. Il sabato \u00e8 dedicato alla famiglia. <\/p>\n\n Oggi vendi ville da milioni. Da quasi esattamente 25 anni. Ti ricordi com\u2019era all\u2019inizio? <\/strong><\/p>\n\n Mio padre era il grande Zampano. Conosceva avvocati specializzati in diritto commerciale, imprenditori, personaggi famosi. Nei primi anni l\u2019ho seguito spesso. Dopo un paio d\u2019anni ho iniziato a seguire i miei clienti. Uno di loro una volta mi ha detto senza mezzi termini: \u00abNon te la cavi male, ma non sei ancora al livello di tuo padre\u00bb. <\/p>\n\n Chi ha comprato case sulla Costa d\u2019Oro all\u2019inizio degli anni 2000?<\/strong><\/p>\n\n Prima che nel 2010 venisse abolita la tassazione forfettaria nel Cantone di Zurigo, avevamo tanti clienti stranieri facoltosi. Tedeschi, ma anche russi. Se gli chiedevi quanto volessero spendere, spesso rispondevano semplicemente: \u00abThe sky is the limit.\u00bb <\/p>\n\n Poi \u00e8 arrivata la svolta.<\/strong><\/p>\n\n S\u00ec. La crisi finanziaria e l\u2019abolizione della tassazione forfettaria nel Cantone di Zurigo hanno segnato una svolta. Circa la met\u00e0 di questa clientela se n\u2019\u00e8 andata, mentre i nuovi acquirenti non sono quasi arrivati. Nel 2009, in un trimestre abbiamo registrato solo due transazioni invece delle solite trenta circa. \u00c8 stato allora che ci siamo resi conto di quanto velocemente un mercato possa crollare. <\/p>\n\n Come va oggi?<\/strong><\/p>\n\n Al momento abbiamo un mercato estremamente solido e un\u2019economia stabile. Allo stesso tempo, per molti l\u2019acquisto di una casa \u00e8 ormai quasi impossibile, a meno che non la ereditino. <\/p>\n\n Ti d\u00e0 fastidio? Il nome Ginesta non viene certo associato a alloggi a prezzi accessibili. <\/strong><\/p>\n\n Quello che mi infastidisce: non sono semplicemente \u00abl\u2019agente immobiliare di lusso\u00bb. Noi di Ginesta siamo pi\u00f9 di 80 persone. Io e tre collaboratori ci concentriamo sul segmento premium. Per il resto, siamo un\u2019agenzia immobiliare: valutiamo, gestiamo e effettuiamo la commercializzazione. Ormai percepisco la carenza di alloggi anche come datore di lavoro: ormai quasi nessun collaboratore pu\u00f2 permettersi un appartamento qui a K\u00fcsnacht. <\/p>\n\n Allora, qual \u00e8 il problema?<\/strong><\/p>\n\n Di recente sono stato all\u2019assemblea comunale qui a K\u00fcsnacht. Per prima cosa \u00e8 stato chiesto di potenziare l\u2019edilizia popolare. Va bene, fin qui. Poi, in parte le stesse persone, hanno presentato diverse proposte per la tutela degli alberi. \u00c8 una vera follia: da un lato si vogliono pi\u00f9 alloggi a prezzi accessibili, ma dall\u2019altro si creano nuovi ostacoli all\u2019edilizia. <\/p>\n\n <\/p>\n\n \u00ab\u00c8 una follia: si vuole pi\u00f9 alloggi a prezzi accessibili, ma si creano nuovi ostacoli all\u2019edilizia\u00bb<\/em> <\/p>\n\n Sembra che questo ti dia fastidio.<\/strong><\/p>\n\n Ti faccio un altro esempio: sto pensando di ristrutturare casa. Il mio architetto mi ha detto: \u201cSei fortunato, nella tua casa non ci sono uccelli\u201d. A sinistra, a destra e nella casa accanto, invece, ce n\u2019\u00e8 uno. Se su un terreno vengono avvistati certi uccelli, il progetto pu\u00f2 diventare pi\u00f9 complicato o addirittura impossibile. \u00c8 incredibile. Diamo pi\u00f9 importanza allo spazio vitale degli uccelli che a quello delle persone. <\/p>\n\n Il PLR ha recentemente rilanciato il dibattito sulla destinazione a zona edificabile dei terreni. Gi\u00e0 nel 2023 avevate detto che la Svizzera ha bisogno di nuovi terreni edificabili. Perch\u00e9? <\/strong><\/p>\n\n Perch\u00e9 ci siamo bloccati da soli con tutte quelle iniziative e la legge sulla pianificazione territoriale. Di fatto, oggi \u00e8 quasi impossibile destinare nuovi terreni a zona edificabile. Quindi non resta che la densificazione. Ma spesso nemmeno quella piace alla gente. Molti vogliono semplicemente preservare tutto: la tutela degli uccelli e degli alberi. Per loro, la creazione di alloggi \u00e8 secondaria. Si tratta pur sempre di una strategia di scarsit\u00e0 organizzata dallo Stato, che non pu\u00f2 che far salire i prezzi. <\/p>\n\n <\/p>\n\n \u00abIn realt\u00e0, oggi \u00e8 praticamente impossibile destinare nuovi terreni a zona edificabile. <\/em> <\/p>\n\n Allora, vuoi continuare anche tu a fare “einzonen”?<\/strong><\/p>\n\n Ieri ho sorvolato in elicottero i cantoni della Svizzera centrale. Dall\u2019alto ho notato che la Svizzera non \u00e8 poi cos\u00ec densamente popolata. Ci sarebbe ancora un sacco di terreno da edificare. <\/p>\n\n Una maggiore disponibilit\u00e0 di terreni edificabili potrebbe portare a un calo dei prezzi degli immobili. \u00c8 questo che vuoi? <\/strong><\/p>\n\n Se l’offerta aumenta, si avr\u00e0 una correzione dei prezzi. Sarebbe davvero fantastico. Sarebbe bello se pi\u00f9 persone potessero di nuovo procurarsi e comprare una casa. <\/p>\n\n Quando oggi le persone cercano una casa di propriet\u00e0: a cosa prestano maggiore attenzione rispetto al passato?<\/strong><\/p>\n\n Lo spazio necessario \u00e8 aumentato. Da quando c\u2019\u00e8 il coronavirus e si lavora da casa, serve una stanza in pi\u00f9. Un tempo le camerette dei bambini misuravano dai 10 ai 12 metri quadrati, oggi tendono ad andare dai 14 ai 16. E l’altezza dei soffitti \u00e8 un tema importantissimo: spesso si costruisce ancora a 2,40 metri, ma chi compra preferisce 2,50, 2,60 o addirittura 2,70 metri. <\/p>\n\n Anche il caldo ha un ruolo? Non fa troppo caldo dietro quelle grandi vetrate? <\/strong><\/p>\n\n Ovviamente tutti chiedono a gran voce l\u2019aria condizionata. Posso solo dare un consiglio a tutti: fatela installare e basta. D\u2019estate i pannelli solari sul tetto raccolgono comunque un sacco di energia. Allora perch\u00e9 non dovresti poter rinfrescare un po\u2019 l\u2019appartamento? <\/p>\n\n Passiamo al punto di vista dei venditori: capita mai che le loro aspettative di prezzo siano irrealistiche?<\/strong><\/p>\n\n Ci sono persone che vogliono semplicemente troppo. A queste non ci resta che augurare buona fortuna e non accettare l\u2019incarico. Un prezzo irrealistico non giova a nessuno. <\/p>\n\n Mi ha colpito una villa proprio in riva al lago a St\u00e4fa, che \u00e8 sul mercato gi\u00e0 dal 2023. Che succede? <\/strong><\/p>\n\n L\u2019architetto Hans Senn ha progettato questa casa curando ogni minimo dettaglio. Uno stile architettonico meraviglioso: costoso, ma incredibilmente elegante. Un tempo la gente faceva la fila per acquistare immobili del genere. Oggi il mercato \u00e8 pi\u00f9 ristretto. Molti cercano case pi\u00f9 moderne, con ampie vetrate e una pianta funzionale. <\/p>\n\n Quindi quella casa \u00e8 fuori dal tempo?<\/strong><\/p>\n\n Io non la metterei cos\u00ec. Gli immobili sul lago possono restare sul mercato pi\u00f9 a lungo. Ma per questo immobile parliamo di un prezzo intorno ai 20 milioni di franchi. C\u2019\u00e8, ad esempio, un ascensore per auto in cui ci sta una Maybach. Non \u00e8 roba per tutti. Comunque, proprio questa settimana abbiamo avuto di nuovo due visite. <\/p>\n\n In questo tipo di immobili di lusso, anche la posizione a Zurigo ha la sua importanza?<\/strong><\/p>\n\n S\u00ec. Per le case che costano circa 10 milioni di franchi o pi\u00f9, c\u2019\u00e8 proprio il problema delle tasse. Da molti clienti facoltosi sento dire: \u00abSto cercando una casa da acquistare, ma per favore non nel cantone di Zurigo\u00bb. Le autorit\u00e0 fiscali fanno di tutto per evitare che questi clienti si trasferiscano qui. <\/p>\n\n Tasse, zone edificabili, tutela degli alberi: perch\u00e9 ti scontrerai cos\u00ec spesso con le autorit\u00e0?<\/strong><\/p>\n\n Non faccio parte di nessun partito politico, ma mi piace dire la mia quando qualcosa non va. Robert F. Kennedy una volta ha detto: \u00abI posti pi\u00f9 caldi dell\u2019inferno sono riservati a chi sulla terra ha sempre annuito a tutto\u00bb. <\/p>\n\n Su LinkedIn ti sei recentemente lamentato di una lettera del Comune. Ti \u00e8 stato comunicato che nel tuo giardino cresceva il caprifoglio di Henry, una pianta neofita. Cosa ti ha dato fastidio? <\/strong><\/p>\n\n Secondo le norme del Comune, il muro del mio giardino deve essere ricoperto di piante rampicanti. Il precedente proprietario l\u2019aveva fatto cos\u00ec nel 2005. Ora invece ci consigliano di togliere la pianta. Ma a cosa serve esattamente questo avvertimento? Perch\u00e9 ci vuole un ranger pagato dal Comune che va in giro per i quartieri? O vietiamo e eliminiamo tutte le piante neofite, oppure lasciamo perdere. <\/p>\n\n Allora per ora lasci la caprifoglio di Henry dove sta?<\/strong><\/p>\n\n Al momento s\u00ec. Ho calcolato, con l\u2019aiuto dell\u2019intelligenza artificiale, che una nuova piantumazione lungo il confine, che soddisfi le esigenze dello Stato, costerebbe probabilmente dai 25’000 ai 50’000 franchi. In questa cifra \u00e8 inclusa anche la siepe di laurocero del mio vicino lungo i circa 50 metri di confine. Per sostituire tutte le piante invasive, dovremmo farlo insieme. <\/p>\n\n