I cambiamenti previsti riguardano diverse aree contemporaneamente. In futuro, i cittadini di paesi terzi avranno bisogno di un permesso per acquistare un’abitazione principale. Se lasceranno la Svizzera, saranno obbligati a vendere la loro propriet\u00e0 entro due anni. La propriet\u00e0 commerciale sar\u00e0 disponibile solo per le persone che si trovano all’estero per le loro attivit\u00e0 commerciali; saranno esclusi i puri investimenti di capitale. Sono previste quote pi\u00f9 basse per le case di vacanza e l’acquisizione di quote di societ\u00e0 immobiliari residenziali e di fondi immobiliari corrispondenti sar\u00e0 vietata in linea di principio alle persone all’estero. <\/p>\n\n
L’obiettivo \u00e8 chiaro: ridurre la presenza di capitali stranieri nel mercato immobiliare svizzero. La vera domanda \u00e8 se le misure proposte raggiungeranno questo obiettivo e quali effetti collaterali avranno. <\/p>\n\n
La valutazione indipendente dell’impatto normativo condotta da Stefan Fahrl\u00e4nder e dal suo team di Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung per conto dell’Ufficio Federale di Giustizia giunge a una conclusione chiara: l’inasprimento riguarderebbe solo il 2,5% circa di tutte le transazioni immobiliari residenziali. Anche il previsto dimezzamento delle quote cantonali di appartamenti per le vacanze sarebbe in gran parte inutile, dato che tali quote non sono state quasi esaurite negli ultimi anni. <\/p>\n\n
Lo studio conclude che le proposte non sono adatte ad alleviare in modo significativo le sfide strutturali del mercato immobiliare svizzero. Anzi, c’\u00e8 il rischio che la proposta crei nuovi problemi senza risolvere quelli esistenti. <\/p>\n\n
Lo studio Fahrl\u00e4nder analizza in modo particolarmente critico l’obbligo di vendita previsto in caso di trasferimento. Il risultato principale \u00e8 che attualmente non esiste un’interfaccia tra l’ufficio di registrazione dei residenti e il catasto. Un’autorit\u00e0 che registra un trasferimento all’estero non trasmette automaticamente questa informazione al catasto. Ci\u00f2 lascia aperta la questione di come far rispettare l’obbligo di vendita nella pratica. <\/p>\n\n
A ci\u00f2 si aggiunge la struttura federale dell’applicazione: la Lex Koller viene attuata a livello cantonale, con autorit\u00e0 di autorizzazione, procedure e responsabilit\u00e0 diverse. Un controllo uniforme a livello nazionale dell’obbligo di vendita richiederebbe nuove strutture amministrative, flussi di dati e interfacce che oggi semplicemente non esistono. La proposta formula un obbligo che, dal punto di vista attuale, non pu\u00f2 essere applicato n\u00e9 dal punto di vista organizzativo n\u00e9 da quello tecnico. <\/p>\n\n
Un secondo grave problema di applicazione riguarda le societ\u00e0 immobiliari residenziali quotate e i fondi immobiliari. Il disegno di legge prevede che le persone all’estero possano acquistare azioni di questi veicoli solo previa autorizzazione. La conseguenza operativa \u00e8 che ogni transazione dovr\u00e0 essere controllata per verificare se l’acquirente \u00e8 una persona all’estero. <\/p>\n\n
Nelle contrattazioni di borsa, che avvengono in pochi secondi, un simile controllo non pu\u00f2 essere effettuato nella pratica. I proprietari effettivi che si celano dietro le strutture dei conti titoli, i conti titoli collettivi e gli investitori istituzionali non possono essere identificati in modo affidabile in tempo reale. Per le aziende interessate, questo significa una regolamentazione che difficilmente possono rispettare da sole. La conseguenza sarebbe una sospensione generalizzata delle negoziazioni regolari per gli investitori stranieri, con conseguenti effetti sulla liquidit\u00e0, sulla formazione dei prezzi e sul reperimento dei capitali. <\/p>\n\n
Diversi osservatori del mercato sottolineano che un controllo degli acquirenti che richiede un’autorizzazione potrebbe effettivamente impedire agli investitori stranieri di negoziare titoli immobiliari svizzeri in borsa. Il risultato sarebbe un notevole cambiamento nella struttura proprietaria e una potenziale pressione sulle valutazioni di interi segmenti di mercato. <\/p>\n\n
Gli interventi sul mercato dei capitali non hanno un effetto selettivo, ma hanno piuttosto un impatto sul clima generale degli investimenti. La Svizzera \u00e8 considerata a livello internazionale un mercato immobiliare affidabile, con condizioni quadro chiare e un elevato grado di certezza giuridica. I frequenti interventi normativi possono modificare questa percezione. Gli investitori internazionali reagiscono alle nuove restrizioni con cautela, il che rende pi\u00f9 difficile il finanziamento di grandi progetti di sviluppo e pu\u00f2 rallentare ulteriormente l’attivit\u00e0 edilizia. <\/p>\n\n
La proposta ha quindi un effetto indiretto sulla leva effettivamente decisiva per lo sviluppo del mercato: l’offerta. Chiunque aggiunga ulteriore attrito al mercato dei capitali rischia di realizzare meno progetti. Le conseguenze per la disponibilit\u00e0 e l’accessibilit\u00e0 degli alloggi sono di lungo periodo. <\/p>\n\n
Da un punto di vista tecnico, altre misure hanno un impatto molto maggiore sulle questioni chiave del mercato. Queste includono l’accelerazione delle procedure di pianificazione e autorizzazione, l’attivazione di riserve di terreni edificabili e la promozione mirata della densificazione nelle aree di insediamento esistenti. Queste misure si concentrano sull’offerta e quindi sul momento in cui i cambiamenti strutturali possono essere effettivamente realizzati. <\/p>\n\n
Cosa significa la legge per proprietari e investitori<\/p>\n\n
La domanda di immobili residenziali di alta qualit\u00e0 rimane strutturalmente elevata e le buone posizioni rimangono attraenti. Le variazioni di prezzo a breve termine dovute al regolamento previsto sono improbabili, in quanto la proposta riguarda solo una piccola parte delle transazioni e la sua fattibilit\u00e0 pratica non \u00e8 chiara in alcuni aspetti chiave. <\/p>\n\n
Per gli investitori in titoli immobiliari quotati, tuttavia, i problemi di attuazione sono di diretta rilevanza. Se i requisiti di autorizzazione previsti vengono implementati come previsto, ci si deve aspettare un aumento della volatilit\u00e0, possibili aggiustamenti delle strutture proprietarie e un cambiamento della situazione della liquidit\u00e0. Si consiglia quindi di osservare attentamente il processo di consultazione e le delibere parlamentari. <\/p>\n\n
Il previsto inasprimento della Lex Koller riguarda una gamma ristretta di transazioni senza affrontare le sfide strutturali del mercato immobiliare svizzero. In due punti centrali manca la base organizzativa e tecnica per un’applicazione funzionante: l’obbligo di vendere senza un’interfaccia tra l’ufficio anagrafe dei residenti e il registro fondiario e la verifica degli azionisti in secondi scambi in borsa. Per i proprietari e gli investitori continua quindi a valere quanto segue: non sono i singoli interventi normativi a essere decisivi, ma i fondamenti del mercato e l’affidabilit\u00e0 delle condizioni quadro. <\/p>\n\n
“Le misure che mirano ad alleggerire il mercato possono renderlo ancora pi\u00f9 rigido. Nell’attuazione pratica, inoltre, si scontrano con limiti di cui il disegno di legge stesso non \u00e8 a conoscenza”.<\/em><\/p>Claude Ginesta<\/strong><\/cite><\/blockquote><\/figure>\n<\/div>\n\n
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Comunicato stampa del Consiglio federale del 15 aprile 2026 sulla legge federale sull’acquisto di beni immobili da parte di persone all’estero, la cosiddetta Lex Koller. Valutazione dell’impatto normativo di Stefan Fahrl\u00e4nder, Mattia Farei-Campagna e Daniel Cavelti, Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung, per conto dell’Ufficio federale di giustizia, consultazione 2025\/58. <\/em><\/p>\n\n
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