{"id":129400,"date":"2026-04-14T09:58:20","date_gmt":"2026-04-14T07:58:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ginesta.ch\/immobilienwissen\/labolizione-del-valore-locativo-figurativo-perche-gli-immobili-piu-vecchi-possono-diventare-un-rischio-per-la-vendita\/"},"modified":"2026-04-22T10:30:30","modified_gmt":"2026-04-22T08:30:30","slug":"labolizione-del-valore-locativo-figurativo-perche-gli-immobili-piu-vecchi-possono-diventare-un-rischio-per-la-vendita","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ginesta.ch\/it-ch\/immobilienwissen\/labolizione-del-valore-locativo-figurativo-perche-gli-immobili-piu-vecchi-possono-diventare-un-rischio-per-la-vendita\/","title":{"rendered":"L’abolizione del valore locativo figurativo: perch\u00e9 gli immobili pi\u00f9 vecchi possono diventare un rischio per la vendita"},"content":{"rendered":"\n
A prima vista, l’abolizione del valore locativo imputato sembra una buona notizia per i proprietari di casa. Allo stesso tempo, per\u00f2, sposta l’intero sistema di tassazione degli immobili residenziali. \u00c8 proprio questo il punto critico. Infatti, il valore locativo imputato comporta anche la scomparsa di detrazioni fiscali fondamentali per gli immobili occupati dai proprietari: i costi di manutenzione, le ristrutturazioni e, ai fini dell’imposta federale, molti investimenti energetici non saranno pi\u00f9 deducibili in futuro, o lo saranno solo in misura molto limitata. Ci\u00f2 significa che un cambiamento del sistema fiscale si trasformer\u00e0 rapidamente in un problema reale per le case pi\u00f9 vecchie. <\/p>\n\n
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I lavori di ristrutturazione vengono anticipati<\/strong><\/h3>\n\n
Il Consiglio Federale ha deciso di cambiare il sistema il 1\u00b0 gennaio 2029. La fase di transizione fino alla fine del 2028 \u00e8 fondamentale. Questo perch\u00e9 sta gi\u00e0 cambiando il comportamento di molti proprietari di immobili. Chiunque abbia pianificato importanti lavori di ristrutturazione ha un chiaro incentivo a realizzarli prima del cambiamento del sistema. Fino a quando si applicheranno le regole attuali, tali spese potranno ancora essere sostenute ai fini fiscali. Dopo, non pi\u00f9. <\/p>\n\n
\u00c8 proprio questo che probabilmente diventer\u00e0 un problema importante nei prossimi anni: una spinta alla ristrutturazione precoce con un conseguente arretramento degli investimenti. Questo pu\u00f2 portare a una maggiore domanda nel mercato delle ristrutturazioni, a tempi di attesa pi\u00f9 lunghi e, in alcuni segmenti, a una maggiore pressione sui prezzi. Un importante incentivo verr\u00e0 quindi eliminato. Chi investe oggi 150.000 o 250.000 CHF in un immobile di vecchia costruzione pu\u00f2 ridurre il carico fiscale del 25-35% con un’aliquota marginale elevata. <\/del>cuscino.<\/p>\n\n
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Investimenti arretrati per le case pi\u00f9 vecchie<\/strong><\/h3>\n\n
Di solito le case non cadono in rovina da un anno all’altro. Ci\u00f2 che accade molto pi\u00f9 spesso quando i lavori di ristrutturazione vengono rimandati \u00e8 una graduale perdita di sostanza. Questo si traduce in una condizione che i potenziali acquirenti riconoscono molto chiaramente. Non solo visivamente, ma anche finanziariamente. Dopo tutto, un immobile con manutenzione posticipata significa sempre una cosa per gli acquirenti: ulteriore insicurezza e investimento anticipato. <\/p>\n\n
Le propriet\u00e0 pi\u00f9 vecchie sono particolarmente colpite da questa situazione. Una casa unifamiliare costruita negli anni ’60, ’70 o ’80 spesso necessita proprio di lavori costosi: ristrutturazione ad alta efficienza energetica, sostituzione di finestre, tetto, tubature, riscaldamento, bagni e cucina. Chi in futuro non potr\u00e0 pi\u00f9 detrarre tali investimenti dalle tasse, valuter\u00e0 attentamente i costi di ristrutturazione. Inoltre, \u00e8 prevedibile un aumento dell’economia sommersa perch\u00e9 i proprietari di casa non avranno bisogno di fatture per le detrazioni fiscali. <\/p>\n\n
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Il mercato sta diventando pi\u00f9 critico<\/strong><\/h3>\n\n
Questo dato \u00e8 rilevante per il mercato, perch\u00e9 \u00e8 probabile che la differenza tra le propriet\u00e0 buone e quelle problematiche si allarghi ulteriormente. Gli acquirenti stanno gi\u00e0 valutando con maggiore attenzione gli interventi da effettuare su una casa nei prossimi anni. In un contesto in cui le ristrutturazioni diventano meno interessanti dal punto di vista fiscale, la disponibilit\u00e0 ad acquistare a prezzo pieno un immobile con esigenze di investimento non soddisfatte sta diminuendo. Gli acquirenti stanno valutando con maggiore attenzione. Le banche prestano maggiore attenzione alla convenienza economica. I costi dei commercianti rimangono elevati, soprattutto nel periodo di transizione fino alla fine del 2028, e i requisiti e i costi energetici non diminuiranno solo perch\u00e9 la detrazione fiscale non \u00e8 pi\u00f9 disponibile. <\/p>\n\n
Per i proprietari di immobili pi\u00f9 vecchi, \u00e8 quindi il momento giusto per fare una valutazione sobria. La domanda cruciale non \u00e8 se il valore dell’affitto figurativo diminuir\u00e0. \u00c8 piuttosto: cosa significa concretamente il cambio di sistema per il tuo immobile? Chiunque debba effettuare una ristrutturazione importante nei prossimi anni dovrebbe chiedersi: quanta manutenzione si \u00e8 accumulata? Quali lavori sono realistici nei prossimi 5-10 anni? Quanto capitale \u00e8 necessario investire? E come reagir\u00e0 il mercato a questo tipo di immobili in futuro? <\/p>\n\n
Perch\u00e9 una cosa \u00e8 chiara: pi\u00f9 un immobile \u00e8 vecchio e pi\u00f9 gli investimenti sono stati rimandati, pi\u00f9 difficile pu\u00f2 essere una successiva vendita. Gli acquirenti diventano pi\u00f9 critici. Le trattative sul prezzo diventano pi\u00f9 difficili. Inoltre, \u00e8 probabile che il divario tra le case ammodernate e quelle da ristrutturare si allarghi anzich\u00e9 ridursi. Se aspetti troppo, tra qualche anno potresti trovarti di fronte a un comportamento completamente diverso da parte degli acquirenti. <\/p>\n\n
“Molti proprietari sottovalutano l’impatto che la perdita delle detrazioni fiscali pu\u00f2 avere sulle decisioni di investimento. Soprattutto nel caso di immobili pi\u00f9 vecchi, la manutenzione differita pu\u00f2 diventare un vero e proprio rischio di vendita”. <\/p>Stefanie Bigler, Ginesta Immobilien<\/em><\/cite><\/blockquote><\/figure>\n\n
Vendi ora o avrai problemi dopo?<\/strong><\/h3>\n\n
Non tutte le propriet\u00e0 pi\u00f9 vecchie dovrebbero essere vendute. Ma tutti gli immobili pi\u00f9 vecchi dovrebbero essere esaminati criticamente per la loro ristrutturazione. Se \u00e8 prevedibile che nei prossimi anni saranno necessari investimenti significativi e che in futuro non ci saranno quasi pi\u00f9 sgravi fiscali, allora la vendita o la ristrutturazione immediata \u00e8 la soluzione pi\u00f9 sensata che rimandare di anni. <\/p>\n\n
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Possiedi una casa vecchia o un appartamento da ristrutturare? Allora vale la pena fare una valutazione realistica della commerciabilit\u00e0, delle esigenze di investimento e del momento migliore per vendere. Se vendi solo quando la manutenzione \u00e8 stata ovviamente accumulata, potresti subire delle pressioni. Chi chiarisce le cose prima ha migliori possibilit\u00e0. <\/p>\n\n\n
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